Facturación en alquileres de corta estancia: lo que todo anfitrión debe saber

Airbnb, Booking o su administrador cobran por usted, pero la factura le corresponde a usted.

Muchos dueños de propiedades en alquiler de corta estancia creen que, como la plataforma cobra la reserva, también se encarga de los impuestos. No es así. Ante Hacienda, el que presta el servicio de hospedaje es usted, y la obligación de facturar también.

¿Quién debe facturar?

El dueño de la propiedad, ya sea como persona física o a nombre de una sociedad. Debe estar inscrito en TRIBU-CR con la actividad de hospedaje. No hay excepciones por ser un alquiler pequeño u ocasional. Si usted es extranjero y no tiene cédula costarricense, necesita un NITE.

¿Cuándo se emite el comprobante?

Hacienda exige que el comprobante electrónico se genere en el mismo momento en que se presta el servicio, no al final del mes ni cuando llega el estado de cuenta del administrador.

En la práctica, esto significa un comprobante por cada reserva, emitido cuando termina cada reserva.

¿Factura o tiquete?

• Factura electrónica: cuando el huésped la solicita y da su nombre completo, identificación y correo. Es común en empresas o viajeros de negocios.
• Tiquete electrónico: para la mayoría de los huéspedes, que son consumidores finales y no necesitan la factura a su nombre.

Ambos son válidos y ambos se reportan a Hacienda.

¿Sobre qué monto se factura?

Este es el error más frecuente: facturar lo que deposita la plataforma.

El comprobante debe emitirse por el precio total que paga el huésped por el hospedaje, incluyendo la tarifa de limpieza, con el 13% de IVA. La comisión de Airbnb o del administrador es un gasto suyo; no reduce el monto que se factura.

Las declaraciones que siguen

Facturar es solo el primer paso. Con base en esos comprobantes:

• IVA: se declara mensualmente en los primeros 15 días naturales del mes siguiente. Se puede restar el IVA pagado en compras relacionadas con la actividad.
• Renta: el alquiler se declara normalmente como renta de capital inmobiliario, con una tarifa del 15% sobre el ingreso, después de una deducción automática del 15%. En otros casos corresponde el régimen de utilidades: por elección, si tiene al menos un empleado inscrito en la CCSS, o por ley, cuando el alquiler forma parte de una actividad lucrativa (rentas integradas).

El contrato no cambia la ley

Es común escuchar a administradores decir que “ningún contrato exige facturar dentro del mismo mes” y que liquidan a los propietarios el día 10 del mes siguiente. Ambas cosas pueden ser ciertas, y aun así no cambian nada: los plazos de facturación no los define el contrato de administración, sino Hacienda.

El comprobante se emite cuando termina cada reserva y el IVA se declara dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente, sin importar cuándo el administrador deposita el dinero. Y ante Hacienda, el contribuyente es el dueño, no el administrador.

Que el pago llegue el día 10 no es el problema. El problema es que la información llegue el día 10. Un dueño puede aceptar recibir su dinero a mes vencido, pero necesita conocer sus reservas a tiempo para cumplir.

Errores que vemos con frecuencia

1. Facturar el depósito neto de la plataforma en lugar del precio total.
2. Emitir todos los comprobantes del mes juntos, días o semanas después de las estadías.
3. Dejar fuera la tarifa de limpieza.
4. Asumir que el administrador o la plataforma ya facturó.
5. No declarar en los meses sin ingresos, cuando la declaración de IVA sigue siendo obligatoria.

Nuestra recomendación

La facturación de una propiedad en alquiler de corta estancia no es complicada, pero exige orden y oportunidad. Lo ideal es tener acceso a las reservas en tiempo real, ya sea en la plataforma o mediante su administrador, y un proceso para emitir cada comprobante a tiempo.

En Nítida llevamos la facturación, la contabilidad y las declaraciones de su propiedad en alquiler, ya sea a nombre de una sociedad o como persona física, y coordinamos directamente con su administrador.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el análisis de su caso particular.